Na základě častých dotazů, které odpovídáme majitelům nemovitostí v souvislosti s potřebou průkazu energetické náročnosti budovy při prodeji nebo pronájmu bytů a domů, jsme pro vás připravili několik informací, které by Vás mohly zajímat :

 

 

Energetické štítkování budov je i po několika letech poměrně diskutované téma a zvláště vlastníci budov a vlastníci bytových jednotek se na nás často obracejí s různými dotazy týkající se této problematiky. Z tohoto důvodu jsem si dovolil napsat těchto pár řádek, které vám snad pomohou se základní orientací v dané problematice.

Již v názvu jsem se záměrně dopustil nepřesnosti. Dokument, kterým se budeme zabývat se nenazývá Energetický štítek budovy (to je název, který užívají často média), ale Průkaz energetické náročnosti budovy (zkráceně PENB). Zdánlivě jde o maličkost, ale Energetický štítek budovy je dokument zcela odlišný, zpracovává se k jiným účelům a dle jiné metodiky a dle jiných předpisů. K účelu, pro který je určen PENB je nepoužitelný. Zkrácený název Energetický štítek je pak používán pouze pro výrobky (zejména elektrospotřebiče).

 

Co je to tedy ten PENB ?

Jde o dokument, který hodnotí budovu jako celek z hlediska  spotřeb všech energií, které se v budově užívají pro účely vytápění, chlazení, osvětlení, větrání a spotřeby teplé vody. Výsledkem je několikastránkový elaborát, jehož nejznámější částí je grafické znázornění energetické náročnosti podobně jako je tomu u elektrických spotřebičů.

 

K čemu se PENB používá ?

V prvé řadě je nutné doložit PENB k žádosti o stavební povolení při výstavbě nových budov a v některých případech při rekonstrukcích stávajících budov (tyto případy jsou však již nad rámec tohoto příspěvku a podrobněji si o nich můžete dočíst na tomto odkazu). Nutno podotknout, že tato povinnost existuje již od 1.1.2009 a PENB zpracované po tomto datu, jsou platné po dobu deseti let i pro účely, které budu zmiňovat v dalším textu. Stejně tak jsou po dobu deseti let platné PENB, které byly v minulých letech zpracovány pro účely některých dotačních programů, jako byly např. Zelené úspory. To však platí pouze v případě, že od zpracování PENB nedošlo k dalším změnám, týkající se energetické náročnosti budovy a že PENB byl zpracován dle v té době platné legislativy. Došlo-li od zpracování PENB k větším změnám týkajících se energetické náročnosti budovy (změna více jak 25 % obálky budovy)  je nutné vypracovat PENB nový. Od 1.1.2013 je zákonem stanovena nová povinnost, doložit PENB při prodeji nebo pronájmu budovy nebo její ucelené části. Mé tvrzení, že jde o novou povinnost není úplně přesné. Již v minulosti tato povinnost platila pro budovy, které měly PENB zpracovaný, ale nebyla striktně dodržována. Tou zásadní změnou je, že od 1.1.2013 je PENB vyžadován pro všechny budovy a tím i stávající. Od tohoto data je tedy nutné doložit PENB při prodeji či pronájmu celé (s důrazem na celé) budovy nebo prodeji bytové jednotky. V případě pronájmu bytové jednotky je tato povinnost odložena až od 1.1.2016. Ve jmenovaných případech je nutné PENB předložit možnému kupujícímu nebo nájemci, např. v případě kdy si zájemce nemovitost přijde prohlédnout. Zároveň je nutné uvést měrné ukazatele energetické náročnosti již při inzerci prodeje nebo pronájmu spolu s ostatními údaji o nemovitosti. Při podpisu kupní nebo nájemní smlouvy je nutno PENB kupujícímu nebo nájemci předat (může být i ověřená kopie). V této souvislosti je vhodné uvést, že jsem obdržel dotaz : Co se stane, když se dohodneme s kupující, že PENB nechce ?  Tento postup bych nedoporučoval, krom toho, že zákon pamatuje i na sankce (pokuta až do výše 100 000,- Kč), dovedu si představit budoucí soudní spor o vrácení části kupní ceny nebo části nájmu s odůvodněním, že při podpisu kupní nebo nájemní smlouvy nebyla předána zákonná informace o energetické náročnosti nemovitosti.

 

Jsou ještě nějaké další případy kdy je nutné mít PENB ?

Od 1.7.2015 lze na tuto otázku nově odpovědět NE. Poslední novelou zákona č.406/2000 Sb. byla totiž zrušena povinnost mít zpracován PENB dle následujících kritérií, která platila do 30.6.2015 :

Výjimku však může tvořit žádost o dotaci. Některé programy PENB vyžadují.

Kdo má PENB nechat zpracovat ?

Zde je nutné říci, že to není v žádném případě vlastník bytové jednotky. Zákon jasně deleguje tuto povinnost na stavebníka, vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek. Rovněž je nutno podotknout, že PENB se nezpracovává pro jednotlivé byty ale vždy pro budovu jako celek. Tento PENB se pak dokládá při prodeji bytové jednotky a od 1.1.2016 i při jejím pronájmu.

 

I na tuto možnost zákon pamatuje a nezbavuje to vlastníka bytové jednotky výše uvedených povinností při prodeji bytové jednotky, případně v budoucnu při jejím pronájmu. Vlastník bytové jednotky je povinen požádat písemně (nejlépe doporučeně) SVJ o předání PENB. Není-li mu PENB předán, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. V takovém případě nemusí vlastník bytové jednotky zajišťovat uvedení ukazatelů energetické náročnosti při inzerci  prodeje, ale musí vyúčtování předložit případnému zájemci o koupi a předat vyúčtování při podpisu smlouvy. Využití této možnosti však nezbavuje SVJ povinnosti nechat zpracovat PENB nastala-li mu tato povinnost ze zákona a takové SVJ se vystavuje i případné sankci (pokuta do výše 200 000,- Kč).

Zde je třeba upozornit na již zaniklou povinnost mít zpracovaný PENB pro objekty větší než je 1 500 m². Přesto, že byl příslušný paragraf od 1.7.2015 zrušen, zmíněným objektům tato povinnost nastala již od 1.1.2015 a v době zrušení ustanovení měly mít tyto objekty PENB  již půl roku zpracován.

 

 Závěrem bych chtěl podotknout, že uvedené údaje byly směřovány především k problematice bytových domů a že pro nebytové domy a zejména pak domy užívané orgánem veřejné moci mohou mít v některých případech odlišná ustanovení. Případné dotazy k této problematice můžete směřovat na emailovou adresu energoplan@energoplan.cz  nebo se o nich podrobněji dočíst na tomto odkazu.